A decisão do STJ sobre dívidas condominiais e a urgência do registro de imóveis: implicações jurídicas e operacionais

O que acontece quando um imóvel é vendido, entregue ao comprador, mas o contrato não é registrado em cartório? Quem responde pelas dívidas condominiais geradas após essa venda? 

Foi exatamente essa dúvida que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) respondeu recentemente, ao reafirmar que, sem registro em cartório, o vendedor pode ser responsabilizado solidariamente pelas dívidas condominiais, mesmo após ter entregado as chaves ao comprador.

Em decisão unânime, a Segunda Seção do STJ deixou claro que a propriedade só se transfere com o registro na matrícula do imóvel, conforme determina o art. 1.245 do Código Civil. Enquanto isso não ocorre, o vendedor permanece como titular formal e, portanto, responsável por obrigações propter rem, como é o caso das taxas condominiais.

Essa jurisprudência tem validade nacional e lança um alerta para todos os agentes do mercado imobiliário: em tempos de inadimplência elevada, a ausência de registro compromete a segurança jurídica de toda a transação. O registro de imóveis passa a ser não apenas uma formalidade, mas uma necessidade estratégica.

O caso julgado pelo STJ: o que está em jogo?

No caso concreto, um condomínio ajuizou ação de cobrança contra o vendedor, que havia transferido o imóvel de forma informal, mas ainda constava como proprietário na matrícula. A defesa alegava que o comprador já ocupava o bem, mas o STJ entendeu que sem o registro, a transferência de propriedade não se consumou.

A decisão reiterou três pontos fundamentais:

• O registro é o único meio de transferência de propriedade (art. 1.245, CC);
  
• As dívidas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas ao bem;
  
• A entrega das chaves ou a ciência do condomínio não são suficientes para liberar o vendedor da responsabilidade.
  

Tema 886 do STJ: um debate ainda em aberto

Em 9 de junho de 2025, o STJ decidiu revisar o Tema 886, que trata da legitimidade para cobrança de taxas condominiais após a imissão de posse do comprador, quando não há registro do contrato. Até o julgamento final, todos os recursos sobre o tema estão suspensos, o que aumenta a insegurança jurídica.

Apesar da ciência do condomínio sobre quem ocupa o imóvel, o STJ sinaliza que o vendedor, enquanto titular registral, não está automaticamente livre de responsabilidade. Isso reforça a importância do registro como ato essencial para garantir a transferência legal da obrigação.

Divergência jurisprudencial: propter rem vs. ciência do condomínio

Há uma divergência em construção: parte da jurisprudência entende que, se o condomínio tiver ciência inequívoca da posse do comprador, apenas ele deve responder pelas cotas. No entanto, casos como o REsp 1.910.280 mostram que, pela natureza propter rem da obrigação, o titular registral também pode ser responsabilizado, mesmo sem estar na posse.

Teoria da dualidade do vínculo obrigacional estabelece dois polos de responsabilidade:

• Comprador: é o devedor direto, pois usufrui do imóvel;
  
• Vendedor: responde patrimonialmente enquanto constar como titular na matrícula.
  

Essa divisão é equilibrada, mas só se aplica quando o registro não é realizado. O cenário ideal é a formalização registral no momento da negociação.

Implicações práticas para o mercado imobiliário

Parte envolvida	Riscos e implicações
Vendedor	Pode ser cobrado judicialmente anos após a venda; Risco de penhora e inscrição em órgãos de proteção ao crédito; Insegurança mesmo após a saída do imóvel.
Comprador	Risco de litígio com o vendedor e o condomínio; Propriedade sem o devido respaldo legal; Dificuldades para vender, financiar ou reformar o bem.
Condomínio	Pode cobrar de quem constar como titular ou quem estiver na posse; Maior dificuldade em gerir cobranças sem registro atualizado; Riscos de cobrança judicial inefetiva.

Registro em cartório: a solução jurídica e operacional definitiva

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é a única forma legal de transferir a propriedade. Ele elimina a ambiguidade e protege todos os envolvidos na transação.

Para evitar riscos jurídicos, operacionais e financeiros, a solução é clara: priorizar o registro da compra e venda em cartório assim que a negociação for concluída.

 A formalização imediata da titularidade garante segurança patrimonial para o vendedor, respaldo legal para o comprador e previsibilidade para o condomínio.

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Essa decisão do STJ não apenas reforça um entendimento jurídico — ela evidencia o risco da informalidade no mercado imobiliário. Em um cenário de alta inadimplência e insegurança legal, o registro em cartório é mais que um procedimento: é uma estratégia de proteção patrimonial e operação segura.

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