Regularização fundiária no centro da estratégia corporativa

Precedente jurídico + cartório digital: a combinação inédita

Em 26 de junho de 2025, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), no âmbito de um IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas), firmou entendimento de que a usucapião pode substituir a escritura sempre que houver um impedimento concreto à via tradicional. Por se tratar de um incidente repetitivo, essa tese guia outros tribunais catarinenses e sinaliza um caminho nacional unificado para contratos particulares.

A decisão chega no mesmo momento em que os cartórios de imóveis correm para cumprir os Provimentos CNJ 143/2023 e 170/2024, que exigem transposição integral das matrículas para bases eletrônicas até maio de 2025, com dados estruturados acessíveis por meio do Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR). A porta jurídica e a porta tecnológica se abrem ao mesmo tempo — algo que o mercado nunca tinha visto.

A escala oculta do problema

Estimativas do Ministério do Desenvolvimento Regional indicam que entre 25 % e 50 % dos 90 milhões de domicílios urbanos no Brasil apresentam algum grau de irregularidade fundiária (Fonte: MDR, 2023). 

Isso significa que imóveis ocupados por empresas ou utilizados como garantias podem estar sem escritura, com matrícula desatualizada ou pendentes de regularização, comprometendo negociações e acesso a crédito. 

O IBGE (2022) complementa esse cenário ao apontar que 13,6 % dos domicílios próprios não possuem registro formal em cartório, dificultando seu uso como ativo financeiro ou patrimonial (Fonte: Censo 2022, IBGE).

No meio rural, o panorama não é diferente. O SIGEF/INCRA certificou cerca de 1 milhão de imóveis (262 M ha), enquanto o CAFIR da Receita Federal contabiliza mais de 8 milhões de propriedades ativas. Isso representa uma defasagem estrutural de aproximadamente 87 % do território rural, que ainda carece de georreferenciamento — um requisito técnico indispensável para que o imóvel possa respaldar operações de venda, financiamento, estruturação de garantias ou acesso a programas de crédito agrícola e infraestrutura (Fontes: INCRA/SIGEF, Receita Federal).

Quando informalidade vira custo de capital

Nos grandes centros, escassez de terrenos regularizados já obriga incorporadoras a disputar lotes “limpos” pagando prêmios e financiando longas auditorias. Um artigo recente indica que o terreno representa de 20 % a 30 % do valor total de um empreendimento. Sem automação, a due-diligence imobiliária tende a alongar-se, encarecendo projetos e atrasando lançamentos.

Para PMEs, a conta aparece no extrato bancário: sem matrícula legal, a empresa não acessa linhas de home-equity PJ e recorre a capital de giro com juros médios 0,3 p.p. mais caros que operações lastreadas. Grandes grupos, por sua vez, perdem valuation — bancos de investimento praticam descontos que chegam a 20 % quando não recebem prova documental de domínio pleno.

Por que ainda emperra

A regularização fundiária não falha por ausência de norma jurídica, mas sim pela fragmentação operacional dos sistemas envolvidos. 

A cada novo projeto, empresas precisam lidar com certidões fiscais, ambientais, cartorárias e urbanísticas — cada uma com prazos de validade específicos, formatos distintos e exigências próprias. Um único documento vencido reinicia o ciclo de validações. 

Soma-se a isso a ausência de interoperabilidade entre cartórios, prefeituras, INCRA, secretarias municipais e órgãos ambientais, o que obriga equipes jurídicas e técnicas a realizar conferências manuais, consultar múltiplos bancos de dados desatualizados e gastar horas transcrevendo PDFs ou interpretando anotações topográficas. 

Em muitos casos, são necessários 20 a 30 documentos distintos por imóvel, com tempo médio de análise superior a 40 horas-homem (estimativas de mercado). Esse gargalo não só encarece a operação, como consome tempo estratégico de áreas jurídicas, que poderiam estar focadas em estruturação de garantias, compliance patrimonial ou transações societárias. 

Mais do que um entrave burocrático, a regularização fundiária se apresenta agora como um imperativo regulatório e financeiro, com impacto direto na capacidade das empresas de alavancar ativos, acessar crédito e operar com segurança jurídica em um ambiente de negócios cada vez mais exigente. 

É isso que vemos a seguir — continue a leitura e entenda por que os próximos meses serão decisivos para quem busca transformar terra em lastro e documentação em vantagem competitiva.

O gatilho regulatório de 2025

Três prazos colocam urgência real no calendário corporativo:

• 25 de maio de 2025 – todos os indicadores pessoais e reais devem estar em XML padronizado no ONR — caso contrário, haverá bloqueio no acesso remoto às matrículas.
• Novembro de 2025 – imóveis rurais com mais de 25 ha precisarão de memorial georreferenciado para qualquer registro — sem GEO, bancos não aceitam a terra como garantia.
• Dezembro de 2025 – municípios finalizarão a revisão de planos diretores, vinculando licenças industriais e certidões de uso à comprovação de titularidade

A combinação desperta bancos, fundos ESG e compradores institucionais, que já condicionam crédito e aporte à regularidade fundiária dos ativos. Isso impacta diretamente setores como construção civil, energia renovável, agronegócio, logística e indústria de base, que dependem de terrenos formalizados para viabilizar projetos, emitir debêntures ou acessar financiamento com garantia real.

Empresas que operam com ativos imobiliários não regularizados enfrentam juros mais altos, cláusulas restritivas em operações de M&A e barreiras em certificações ambientais ou auditorias ESG. Nesse cenário, a documentação fundiária deixa de ser um requisito cartorial para se tornar um filtro financeiro e regulatório que define quem avança e quem estagna.

Provas de que funciona

No setor industrial, em Campinas, uma empresa metalúrgica enfrentava restrições operacionais por atuar em imóveis com contratos precários. Entre 2022 e 2024, conduziu 28 ações de usucapião para regularizar uma área de 41 mil m². 

Após a unificação das matrículas, o imóvel passou a ser aceito como colateral em uma operação estruturada, permitindo a expansão da planta fabril e a emissão de debêntures incentivadas — caso noticiado por veículos da indústria de base.

No agronegócio, levantamento jurídico recente aponta que fazendas com titulação plena e georreferenciamento válido têm conseguido captar crédito com spreads até 1 ponto percentual mais baixos. 

Isso ocorre porque a rastreabilidade fundiária atende exigências de investidores institucionais e viabiliza acesso a fundos rotulados como verdes ou sustentáveis, especialmente em cadeias exportadoras de grãos, carne e energia renovável.

Arquitetura de solução integrada

Hoje, uma plataforma especializada combina OCR jurídico, IA e APIs do ONR. O texto da matrícula é lido em segundos; as coordenadas topográficas vão direto ao SIGEF; e as certidões (fiscais, ambientais, IPTU, ônus reais) entram num dossiê inteligente que dispara alertas antes do vencimento. 

Dessa forma, a empresa troca filas presenciais por protocolos digitais rastreáveis e elimina retrabalho.

Execução estratégica em três movimentos

1. Diagnóstico express – mapeia a carteira e classifica cada imóvel por risco dominial em dois dias úteis.
   
2. Regularização prioritária – ataca ativos que sustentam garantias de crédito, deals de M&A ou licenças ambientais, entregando matrícula limpa, CNM e GEO em até 120 dias.
   
3. Gestão contínua – mantém painel vivo de conformidade, acompanhando caducidade de certidões e mudanças normativas para novas aquisições.
   

Custo da inação na prática

Ignorar o tema significa aceitar um ciclo médio de 31 dias para registrar um imóvel, conforme dados do Doing Business/World Bank, além de desembolsos de 3,5% a 5% do valor do ativo em ITBI, escritura e certidões — segundo estimativas do mercado imobiliário. 

A baixa qualidade dos registros fundiários no Brasil, com interoperabilidade inferior a 50% entre órgãos públicos, aumenta o risco de retrabalho, invalida diligências e compromete o valor de garantias.

No mercado de crédito, spreads podem subir até 1 ponto percentual para ativos sem titularidade formalizada. No valuation, bancos e fundos aplicam deságios de até 20% sobre ativos sem prova de domínio. São custos imediatos com impacto direto na rentabilidade de projetos e competitividade da empresa no médio prazo.

Regularização fundiária como alavanca de capital e performance

A combinação de precedente judicial nacional e cartório totalmente digital torna 2025 o ponto de virada. Empresas que tratam a regularização fundiária como peça central de governança financeira libertam capital preso, melhoram rating ESG e aceleram expansão.

Com fluxos de automação documental, o que era um passivo invisível converte-se em ativo líquido a tempo de aproveitar o novo ciclo de crédito e investimento. 

Nesse contexto, plataformas especializadas como a CBRdoc oferecem infraestrutura completa para integrar OCR jurídico, APIs cartorárias e gestão proativa de documentos — eliminando gargalos operacionais e transformando conformidade fundiária em diferencial competitivo real.