Dívidas Imobiliárias no Brasil e a estruturação de crédito no setor

O setor imobiliário brasileiro passa por uma transição: dívidas Imobiliárias. A combinação entre maior rigor regulatório e o amadurecimento do mercado de capitais exige dos incorporadores uma abordagem mais técnica e estratégica na hora de captar recursos.

Não basta apenas ter um bom terreno e projeções de vendas: é preciso comprovar robustez jurídica, governança e viabilidade financeira com precisão.

Essa mudança de paradigma transforma a estruturação de dívida em uma competência essencial para empresas que desejam crescer com solidez. 

Incorporadoras que dominam essa prática conseguem acessar capital mais barato, ampliar seu leque de investidores e reduzir riscos jurídicos e operacionais.

O que é estruturação de dívida no real estate

Estruturar uma dívida significa muito mais do que tomar um empréstimo.

É o processo completo de preparar juridicamente, contabilmente e financeiramente um ativo imobiliário para que ele possa receber capital de terceiros, seja via instituições financeiras, fundos estruturados ou mercado de capitais. 

Essa estrutura deve suportar auditorias, análises de risco e a confiança de quem investe.

Na prática, isso envolve selecionar o melhor instrumento financeiro (CRI, debênture, FIDC etc.), desenhar garantias reais e fiduciárias, definir o fluxo de pagamento, preparar os documentos legais e garantir que tudo esteja em conformidade com os reguladores. 

A sofisticação dessa operação é proporcional ao volume captado e à exigência do investidor. Por isso, estruturação é sinônimo de acesso qualificado ao capital.

Dívida vs. Equity: Qual o melhor caminho ?

Ao buscar recursos, o incorporador tem dois caminhos principais: dívida ou equity.

A dívida preserva o controle societário e oferece previsibilidade nos pagamentos, mas exige capacidade de pagamento clara e estrutura robusta de garantias. 

Já o equity implica diluição do controle, mas oferece maior flexibilidade no uso do capital e menor pressão sobre o fluxo de caixa no curto prazo.

A decisão entre esses dois caminhos depende de diversos fatores: o estágio do projeto, o perfil de risco dos sócios, o tipo de ativo, o ciclo de vendas e o cenário macroeconômico. 

Incorporadoras mais maduras, com boa governança e pipeline estruturado, tendem a optar pela dívida. 

Já projetos mais incipientes ou com riscos elevados podem se beneficiar da entrada de equity, especialmente se o parceiro agregar valor além do capital.

Instrumentos disponíveis e panorama regulatório

O Brasil possui um ecossistema sofisticado de instrumentos de dívida para o setor imobiliário. 

Entre os mais utilizados estão os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), as debêntures, os FIDCs imobiliários e as CCBs estruturadas por bancos e gestoras. 

Em 2025, também cresce o uso de notas comerciais tokenizadas, autorizadas pela CVM 88, que trazem inovação e agilidade às captações.

O avanço da regulação, especialmente com as novas resoluções da CVM, como a 160 e a 88, tornou o processo mais transparente, mas também mais exigente. 

Hoje, investidores esperam estruturas blindadas, com due diligence robusta e documentação impecável. 

Incorporadoras que não acompanham essas exigências têm dificuldade de captar, enquanto aquelas que dominam esse jogo ganham agilidade e reputação no mercado.

As etapas da estruturação de dívida imobiliária

O processo de estruturação começa com o diagnóstico técnico e jurídico do ativo. Essa etapa identifica riscos, oportunidades e o melhor caminho para a captação. 

Em seguida, é feito o desenho da modelagem financeira, definição do instrumento de dívida e montagem da estrutura legal, que envolve contratos, garantias, veículos emissores e governança da operação.

Depois disso, entra a etapa de due diligence, em que todos os documentos e estruturas são auditados por terceiros. Com tudo validado, segue-se a montagem final da estrutura contratual e a execução do roadshow com investidores. 

Após a alocação do capital, a fase de monitoramento entra em cena, garantindo que obrigações sejam cumpridas e relatórios sejam entregues, etapa crítica para operações recorrentes.

Due Diligence: a espinha dorsal da captação

A due diligence é onde muitas captações falham ou se tornam mais caras do que deveriam. Trata-se de uma auditoria profunda que verifica a regularidade jurídica, técnica, contábil e ambiental do ativo e da incorporadora. 

Erros nessa fase podem inviabilizar a operação ou expor o investidor a riscos ocultos, elevando o custo do capital ou até encerrando negociações.

Entre os pontos analisados estão: titularidade do terreno, licenciamento, CNDs, contratos com fornecedores, estrutura societária, fluxo de caixa do projeto, plano de vendas e até histórico reputacional dos sócios. 

A due diligence é, portanto, um processo que exige preparação prévia, organização documental e apoio jurídico especializado. Incorporadoras que antecipam essa etapa ganham tempo e credibilidade.

Cenário Atual 2025: Pressões e Oportunidades

Em setembro de 2025, o índice de variação dos aluguéis (IVAR) subiu 0,30%, segundo a FGV, refletindo a pressão sobre a demanda locatícia e o impacto dos juros elevados no custo de vida. 

No entanto, a variação acumulada em 12 meses, em agosto de 2025 saiu de 4,08% para 4,04% em setembro.

Esse cenário reforça a atenção a estruturações mais criteriosas, já que investidores estão cada vez mais atentos à rentabilidade real dos projetos e à solidez dos fluxos futuros.

Por outro lado, em outubro, o governo anunciou um novo modelo de crédito imobiliário, com a liberação gradual do compulsório da poupança, injetando até R$ 20 bilhões no crédito habitacional em 2025.

 A medida também elevou o teto do SFH para R$ 2 milhões, abrindo espaço para mais projetos captarem com taxas competitivas. Esse é um momento estratégico para incorporadoras se posicionarem com estrutura sólida e compliance regulatório impecável.

Conclusão: por que estruturação não é mais uma opção

A era do improviso na captação de recursos acabou. Com a sofisticação do mercado e o aumento da fiscalização, acessar capital requer estrutura, preparo e reputação. 

Incorporadoras que entendem esse novo cenário não apenas captam com mais facilidade, mas constroem relações duradouras com investidores institucionais.

Mais do que nunca, dominar a estruturação de dívida é uma vantagem competitiva. Permite escalar projetos com menor custo de capital, reduzir riscos jurídicos e acessar fontes sofisticadas de funding.

O futuro do real estate brasileiro será liderado por quem compreende que estruturação não é custo — é investimento estratégico.