Construção Civil: Veja as novas regras da Portaria MCID nº 725/2025

Em 21 de maio de 2025, o Ministério das Cidades publicou no DOU a atualização da Portaria MCID nº 725, complementada pelas Portarias MCID nº 488 e 489/2025, que revisam parâmetros técnicos, urbanísticos e financeiros aplicáveis a empreendimentos habitacionais. 

Ainda, essas normas também viabilizam a retomada das contratações habitacionais na Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, com novos critérios de elegibilidade técnica e parâmetros financeiros ajustados para contratação de empreendimentos com recursos da União.

O texto atualiza, com maior detalhamento técnico, os critérios de enquadramento de projetos quanto à tipologia de uso, aos parâmetros urbanísticos exigidos e à vinculação a recursos públicos. 

Além disso, redefine os valores de referência utilizados para avaliação e financiamento de obras e amplia as exigências quanto às responsabilidades documentais de cada ente envolvido no processo: desde o empreendedor até os cartórios e prefeituras responsáveis pela emissão e registro dos atos autorizativos.

Com a nova redação, garantir a conformidade normativa deixa de ser um processo estático: passa a exigir a revisão constante de plantas, memoriais descritivos e toda a documentação técnica que embasa os pedidos de alvará e licenciamento urbano.

Na prática, empresas do setor precisam revisar projetos com dossiês técnicos já montados conforme normas anteriores, revalidar documentos já emitidos e adaptar cronogramas de entrega. 

Um projeto que não dialogue diretamente com os novos parâmetros da Portaria corre o risco de ser devolvido pelos órgãos municipais, impactando prazos, custos e a viabilidade comercial da obra.

O que muda com a nova portaria

Revisão de especificações de projeto e valores máximos

A Portaria MCID nº 725/2025 é uma norma federal, de aplicação nacional, editada pelo Ministério das Cidades. No entanto, sua efetividade depende da operacionalização por órgãos municipais e estaduais, o que torna necessário que os projetos estejam adaptados às particularidades locais.

A portaria redefine os parâmetros que orientam:

• a elaboração de projetos arquitetônicos e de engenharia;
• os limites máximos para área edificada e altura das construções;
• os valores de referência para obras financiadas com recursos federais;
• a apresentação de documentos comprobatórios junto a órgãos municipais e registros públicos.

Empresas que atuam com incorporação, loteamento, edificações residenciais ou comerciais devem revisar seus modelos-padrão de projeto e memórias técnicas para adequação imediata à nova norma.

Ou seja, qualquer inconsistência entre o projeto físico e os parâmetros urbanísticos pode levar à devolução de processos, atrasos na liberação de licenças e até à necessidade de reformulação completa do empreendimento — elevando o custo, comprometendo prazos contratuais e impactando a viabilidade financeira da operação.

Maior integração entre projetos e documentação urbanística

A nova redação também exige alinhamento mais preciso entre os documentos de obra e os instrumentos urbanísticos vigentes. Isso inclui:

• compatibilização com planos diretores municipais;
• atualização de registros em cartórios de imóveis;
• conformidade com legislações estaduais e federais sobre parcelamento do solo e uso do espaço urbano.
  

Ou seja, os documentos técnicos precisam refletir com exatidão os parâmetros legais de ocupação do solo estabelecidos pelas prefeituras, cartórios e leis federais. 

Isso implica, na prática, que projetos devem estar sempre atualizados com a legislação urbanística vigente, prevendo desde o coeficiente de aproveitamento até os recuos obrigatórios, parâmetros de acessibilidade e uso permitido da edificação. 

A ausência de alinhamento entre projeto e norma pode resultar em indeferimento de licenças, exigência de complementações ou até bloqueio de registros em cartório, comprometendo prazos e a regularidade da operação imobiliária como um todo.

Impactos práticos para empresas do setor

No cenário nacional, cada estado e município pode interpretar e aplicar as diretrizes da portaria com pequenas variações. Isso exige a implementação de rotinas de adequação normativa por território, com controle sobre os critérios técnicos e documentais exigidos por cada prefeitura e cartório local.

A nova portaria impõe um desafio imediato para escritórios de arquitetura, construtoras e incorporadoras: adequar seus fluxos de documentação técnica às novas exigências normativas, sob pena de atraso ou bloqueio na emissão de alvarás de construção. 

Isso significa revisar plantas anteriormente protocoladas, garantir que os parâmetros estejam atualizados junto aos órgãos municipais e reenquadrar projetos cujas diretrizes estejam desatualizadas em relação à nova norma.

Além disso, será necessário revisar contratos e replanejar cronogramas de execução, a fim de evitar impactos no relacionamento com financiadores e parceiros operacionais.

Fale com a CBRdoc e entenda como adequar seus projetos à nova legislação com mais agilidade, controle e segurança jurídica.